民法典——物权编 -mile米乐体育

　　70年之后，我的房子到底怎么算？小区车位，归谁所有？公摊面积，我都花钱了？这些问题曾引发公众热议。

　　民法典物权编明确作出住宅建设用地使用权期满后自动续期等规定，给房主、车主们吃下了“定心丸”。

　　沿革

　　《物权法》于2007年实施，在明晰权利归属、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用。民法典物权编在现行物权法的基础上，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

　　2018年8月，物权编草案首次提请全国人大常委会审议。经过三次审议后，物权编在强化业主权利保护、增加规定居住权、落实农村土地“三权分置”制度等多方面作出完善。

　　声音

　　房屋70年自然续期的规定，解决了很多买房人的心结。这件事是存在很多年的一个讨论，现在终于有一个米6米乐体育app官网的解决方案，老百姓对住房更踏实、更放心了。

　　——全国人大代表、全国人大宪法和法律委员会委员、中国法学会副会长，中华全国律协会长王俊峰

　　对于老百姓住宅类建设用地使用权，将来收费应该是少收或者不收，或者是一个很低的比率，传达了很清晰的导向。

　　——中国法学会民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强

　　居住权首次入法 保障住有所居

　　在民法典分则各编中，最先出现的就是物权编。物权制度作为最重要的民事基本制度之一，是产权保护的基石。

　　物权，用大白话说就是财产权。此次物权编的编纂是对现行物权法的延续和“升级”。立法宗旨是物尽其用，核心要义是保护财产。物权编规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护。专门加了“平等”二字，就是强调要平等对待，一体保护。

　　物权编新增了居住权，让老年人“以房养老”有了法律支撑；强化了对公民财产权利的保护，让有恒产者更有恒心；对“小区公共收益归业主还是物业公司”这样的芝麻小事也作了回应。

　　亮点一

　　小区电梯广告等收益归业主共有

　　·法条

　　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　·解读

　　中国人民大学法学院院长、中国法学会民法学研究会副会长兼秘书长、中国法学会民法典编纂项目领导小组成员、秘书长王轶表示，我国于2007年正式颁布实施的物权法，已经对业主的权利作出了初步的规定，但从物权法的施行情况来看，对业主权利的保障仍有待进一步强化。

　　小区中，业主与业主之间、业主与物业服务企业之间出现争执，大多根源于业主很难参与到小区公共事务的表决中并形成决议。究其原因，是当下业主自治事项表决形成决议的“门槛”过高。

　　物权编回应了这一问题，适当降低了小区公共事务的表决门槛，特别是关于公共维修资金使用这一关系到每个业主切身利益的事项，由原来的“双三分之二”标准降低为参与表决的“双过半”。降低门槛，意味着决议更易形成，有助于真正实现小区事务的“业主自治”。

　　第二个重要的改变和调整，便是强调小区共有部分的经营收益应当属于全体业主。这一规定被明确写入草案条文。当物业服务企业在电梯间设置广告牌并收取费用，或允许商家进入小区公共场地摆摊设点时，这些收益应在扣除必要管理费用后，由业主根据决议规则进行分配。同时，对于当下业主大会设立难、业委会选举难的问题，草案强调，地方政府有关部门、居民委员会应当给予指导和帮助。

　　亮点二

　　住宅建设用地使用权期限届满自动续期

　　·法条

　　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

　　·解读

　　对外经济贸易大学法学院院长、教授梅夏英表示，在住宅建设中，在土地和建筑上分别成立建设用地使用权和房屋所有权，从法律概念上来看，二者是分开的。但考虑到房屋建筑这种不动产的性质，土地与房屋的关系通常是“房随地走、地随房走”。

　　即使住宅用地期满，从可操作性的角度，不存在仅收回土地、不收回建筑的情形。而业主虽然拥有房屋所有权，但如果土地使用权到期不作处理，其产权依然很难说是完整的。

　　特别是一些地区，早期发放的土地使用权证期限过短，业主已经迫切面临土地续期问题。为了保证居住者的利益，让“有恒产者有恒心”，百姓安居乐业，民法典便重申了物权法关于住宅建设用地使用权到期后自动续期的规定，无需业主提出续期申请。

　　当然，目前给出的仅是原则性规定，考虑到建筑物本身具有使用年限，在续期期限等方面需要进一步考量。至于住宅用地的续期是否要补缴土地出让金，以及具体缴费的标准及是否减免费用，尚有待国家和地方政府结合实际情况，出台更符合公众需求的制度。

　　亮点三

　　保障弱势群体能够“住有所居”

　　·法条

　　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

·解读

　　对外经济贸易大学法学院院长、教授梅夏英表示，此次民法典增设的居住权，是指在房屋上设定一个较为固定的、对抗效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以占有、使用他人的房屋，以满足生活居住的需要，而房屋所有权依然属于房主。

　　目前，在居住领域更为常见的方式是房屋买卖和租赁。相比之下，居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止。同时由于居住权需要向登记机构申请登记，让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利，完成权利公示后，形成的居住关系更加稳定。

　　此前，有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。若草案获得通过，选择“以房养老”方式的老人，便可以通过办理登记手续取得居住权，让晚年获得更好的保障。

　　居住权规则的出台，为住房问题提供了一个新的制度选择。它能够发挥房屋的保障作用，让闲置的房屋物尽其用，同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所，实现住有所居。中国法学会民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强表示，居住权制度主要目的是解决一些自己没有单独住处、只能居住在别人房屋来生活的人的权利，他们大多是离婚无房的配偶、年老无房的父母、未成年的子女、年迈的保姆等弱势一方。民法典（草案）增设居住权的用益物权类型后，房屋的产权人就可以为他们设立居住权，并向登记机构进行居住权登记，这样就意味着他们获得了所寄居的房屋的用益物权，可以对他人的住宅进行占有、使用，以满足生活居住的需要，房屋产权的更替也不能影响到居住权的行使，房东就不能随意赶他们走，保证这类人有一个稳固的居住场所。据新华社 人民日报 本报综合